如何营造地县级城市的生态场景消费 奥中奥特莱斯专访
记者：尤总您好，这次与您聊天，主要的中心思路是想讨论一下，在十四五精神纲要的领导下，两会刚刚开完。想问问政策面与基本面上看，商业地产开发与运营在三线城市，地县级别的城市怎么来做，有什么困境与转折点？
尤佳：您好，首先介绍下我们自己的公司，首先我们是港企中商联内地的合资公司，其实也算是一个跨领域资源整合的新型商业开发运营平台。与以往的商业开发，商业运营公司不同，我们是一个可以将整套的商业开发运营策划思路，联动我们旗下品牌与联合体成员组成一个全周期动态运营的生态商业小镇。这其中与传统商业项目不同的点在于，我们不仅仅是品牌的集合体，简单的以招商的行为将各品牌统一集中，统一输出。而是将可以持续性发展，与消费者家庭共同成长的生态商业服务体，它的存在将会以服务于不同年龄层的家庭成员，与之共同成长，共同发展为目标，使之成为一个家庭不可缺少的‘朋友’，可以将成长中家庭带来的新需求新想法都一一实现的‘朋友’。这其中，我们涵盖了如下几大业态：商业服务，体育娱乐，科技协同，儿童教育，城市活动等。
记者：您说的我基本听了一个大概，但是还是有些不太明白，能否以项目为例具体来介绍一下呢？
尤佳：可能我说的信息量过于集中与简约，以一个点来举例会更加浅显易懂。比如沿海城市的某个地县级城市，城市人口大概在100万人左右，家庭为单位年收入为40万左右。城市居民结构正常。这样的城市如果用以往的开发思路，比如以销售为目标，商业运营仅作为配套与其他的配套资源也仅仅是噱头，那么这样的项目很可能会遇到一期销售火爆，二期三期销售受阻，去化率下降等等一系列问题。那么问题在哪里呢？是城市购买力不足？城市人口密度不够？还是其他问题呢，这几年遇到这样的项目很多，有很多是开发到一半找到我们打算转手的开发商，或者是销售回款收完，但是10%体量或者更大面积的自持商业运营受阻。打着免租期的旗号拉我们进场整改进行合作。这样的项目如果先天条件比较差的话，我们一般是不接也不会合作的。
其中原因有这么几个点：1.地县城市的开发项目不能以销售为单一目的。2.辅助业态之间的联动关系要在开发建设之前落地。3.项目周边服务的居民民家庭结构要做一个摸底筛查，与其说是开发项目本身，不如说是挖掘带动周边居民消费力更为贴切一些。除了以往常见的餐饮，教育，商业之外，我们会尝试结合利用虚拟科技APP结合商业体验，利用国外体育教育连锁品牌带动周边小学课外活动，利用儿童剧场，昆虫博物馆等新兴儿童项目增加购物体验及生活体验。
所以单一项目来说，不单单是品牌影响力不足，而是开发运营思路的完整与生态持续性等多方因素结合起来考虑的。
记者：那我是不是可以理解为，一个商业项目的好坏但看重品牌影响力是不够的？
尤佳：是可以这样理解，但有些片面。我并不是说单一品牌影响力不够，其实比如最近比较火的那个项目‘深圳超级文和友’，其中大部分的品牌你可以说是餐饮品牌，但主题性的回归与体验性的消费却是拉高了单一业态的溢价，那也可以说单一业态（品牌）加以包装是具备爆点的潜质的。但对于地县级城市不一样，我一直强调北上广深这样的超级城市某个项目爆火其实并不具备参考价值，笼统来讲是可以这样说。因为什么呢？应为消费认知与绝对消费力上不去，所以单一项目爆火属于赌博的行为。我们需要的是将在地特点，将资源以故事性联动的组合，并根据家庭成长迭代在运营项目。比如我们旗下的北体奥中运动学院，在项目运营初期主要目标当时是4岁到14岁，后来引来了一个初中，初中的入驻我们随之将运动项目进行匹配，并将年龄段拉升到17岁。这样就是一个生态成长的过程，而且是延续的。因为运动学院是跟小学课外活动是联动的，当有初中的时候，运动学院课外教程也是根据实际大纲进行联动匹配的，这样做不论是消费者还是运营商，都会有个整体的概念。‘共同成长’这是我们服务最终追求的一个目标。
记者：尤总，最后您可以将未来的小镇项目进行一个场景描绘么？
尤佳：可以，我来将我们开发的项目作为模型，展示给大家。首先这个项目地处北方省会下的一个地级市，可以说城市力并不足够支撑体量庞大的商业项目，所以在项目调研初期，我们根据两个核心要素进行规划，首先是消费人口与潜在消费人群结构，其次是项目5公里半径内可支撑的商业体量，当然最后还有最终项目我们的预算投入。有了上述这几点之后呢，我们开始项目实地考察与策划。最终方案通过层层的筛选与比对，我们定位在‘家门口可见山’这个定位，怎么讲呢，其实这个概念是个引申的含义，因为当我们考察完当地的消费结构之后，我们发现其实在中国众多的地级市，县级市之中并不存在庞大的高端消费力，其实就是老百姓日常消费的这些内容，但是如何做精呢是个值得思考的问题。既不能与现状拉齐，又不能拔的太高，最好是以老百姓的消费带来真正大城市的体验感，也就是‘心未动，身已远’的那种神韵。足不出户，可以见到高山大海。
这个项目我们就是以这个为出发点将项目分为了几个部分，像一位老友，像一个熟悉的故事，像一首老歌。我们主要还是将儿童作为消费核心来处理，将儿童教育，娱乐，休闲体验与课外活动进行绑定与有机结合。而不单纯的是把孩子送过来培训，或者扔到游乐场里边自己去玩这样简单。我们增加了家长与儿童的互动体验与交流，比如儿童剧是与家长进行互动的，体育训练营是以家庭为结构进行月度排名的，休闲多是利用科技开发的程序，以AR的形式进行互动，可以在特定的空间里见到很多虚拟的场景，在虚拟场景中进行互动游戏与消费。当然这部分与户外场地是有联动的，因为冬天比较冷嘛，所以会有冬天的冰雪嘉年华，其中冰雪奇缘与雪上特工队就是小剧场与体育训练营的室外课程延展。
消费这一块我们更注重体验，打造一个小的场景，形成80后父母的回忆，可以将回忆向他的小孩娓娓道来，同时又可以在商业氛围中增加更多的人情味。配合的餐饮我们也是以这样的思路进行拓展的。
总体来说呢，从早晨10点开业到晚上10点，其中的结构业态可以让一个家庭在这个家门口的社区商业中玩一天，看到很多以前在网络中见到的场景，其实商家用心做，成本并没有高的离谱。我们的目标客群就是周围的这5公里，项目的在地城市，所以我们运营这个项目也不会太累，以5年为一个周期我们进行业态迭代，因为消费家庭结构变化了嘛，我们也随之改变。
这就是我说生态商业的这个概念，做小不做大，以高坪效打败传统商业壁垒。
记者：谢谢尤总今天对项目的解读，受益匪浅。希望有机会可以实地考察你们的项目。
尤佳：欢迎，希望业内的人士多多沟通，共同进步。共同打造良性生态商业圈，家门口的商业圈，我们会将项目的持续动态更新在公司网站中：http://www.oc-outlet.com
